Odhad ceny nemovitosti

Správné nastavení ceny a rychlost prodeje

Hned na počátku je velmi důležité správně nastavit cenu, za kterou bude nemovitost inzerována. Při příliš nízké ceně byste se zbytečně připravili o zisk, příliš vysoká cena odradí zájemce o koupi, kteří inzerci pravidelně sledují, a tím značně prodlouží dobu prodeje nemovitosti. První dojem můžete udělat jen jednou, následná sleva jej už nenapraví.

Realitní makléři se často snaží přesvědčit vlastníky, aby jim svěřili svou nemovitost do prodeje právě slibem, že nemovitost prodají za vysokou cenu, ale krátce po zahájení inzerce jim na základě "zpětné vazby" od potencionálních zájemců doporučí cenu snížit. Skokové snížení ceny však vyvolává dojem, že na nemovitosti vázne nějaká vada. Opakovaná sleva zase působí tak, že o nemovitost není zájem. V obou případech může mít zájemce dojem, že vlastník zkouší, za kolik by mohl svou nemovitost nejdráže prodat, což může způsobit obavy z náročného jednání o podmínkách prodeje. Mnoho zájemců už má zkušenost s neseriózním jednáním vlastníků či realitních kanceláří, a tak z výběru často raději vyřadí takové nabídky, kde se obávají, že hrozí změny podmínek ještě v průběhu jednání o prodeji.

Důležitý je i časový faktor. Potřebujete-li nemovitost prodat rychle, bude pravděpodobně třeba podle toho upravit cenu. Díky převisu poptávky to nemusí platit vždy, ale nadsadit cenu si můžete dovolit jen v situaci, kdy máte dostatek času experimentovat. V této souvislosti je vhodné myslet i na náklady. Pokud je nemovitost prázná a je třeba platit náklady jako příspěvky na správu domu a pozemku (tzv. fond oprav), platíte splátky hypotéky nebo vznikají vysoké náklady např. na vytápění, je třeba spočítat, zda se vyplatí tyto náklady delší dobu nést s nejistou vyhlídkou na prodej za lepší cenu.

Rozdíly mezi inzercí a skutečnou cenou

Ceny uváděné v inzerci jsou často až o 20 % vyšší, než ty, za které je nemovitost skutečně prodána. Takový rozdíl mezi inzerovanou a tržní cenou samozřejmě snižuje počet zájemců o prohlídky.

Vyšší cena v kombinaci s upravenými fotografiemi může vyvolávat nereálná očekávání, které pak skutečný vzhled nemovitosti nesplní. To pak vede k tomu, že ani větší počet prohlídek nevede k nalezení vážného zájemce a dochází k časovým ztrátám. I průměrný byt může být naaranžován a nafocen tak, aby vypadal jako luxusní designové bydlení, ale zájemci s takovými očekáváními, kteří přijdou na prohlídky, pravděpodobně skutečně hledají luxusní byt např. k pronájmu formou krátkodobého ubytování pro cizince a nemovitost tak pro ně nebude vhodná a nepřesvědčí je ani nabídka slevy.

Reálnou cenu tedy nelze odvodit jen z porovnání inzerovaných cen podobných nemovitostí.

Podle mého názoru není chybou začít s inzercí za cenu nepatrně vyšší, než odpovídá očekávané ceně - vzniká tím prostor pro poskytnutí slevy vážnému zájemci a není vyloučeno, že se najde zájemce, pro kterého bude mít konkrétní nemovitost vyšší cenu např. kvůli tomu, že v blízkosti vlastní další nemovitosti. Rozdíl však nesmí být tak vysoký, aby odradil Vaši "cílovou skupinu".

Co by měl odhad splňovat

Ať už se jedná o znalecký posudek nebo jiný odhad, měl by být zpracován konkrétně za účelem určení prodejní ceny nemovitosti, tj. ceny tržní či obvyklé. Neměl by vycházet jen z inzerovaných cen, ale při srovnání měl by pracovat s údaji o cenách v dané lokalitě skutečně dosažených, které lze zpravidla získat jen za poplatek od katastrálního úřadu nebo formou zpoplatněného přístupu do cenových map a databází.

Zpracovatel by měl nemovitost osobně navštívit a seznámit se s jejím faktickým i právním stavem i s nejbližším okolím.

Ceny nemovitostí se rychle vyvíjejí v závislosti na situaci na trhu. Ovlivňuje je nejen nabídka a poptávka, ale také aktuální úrokové sazby a podmínky hypotečních úvěrů. Odhad tak může být neaktuální již za několik měsíců. Zvláště v poslední době rychlého růstu cen nemovitostí může být velmi nevýhodné prodat nemovitost za cenu určenou ze starých údajů. U staršího odhadu je tedy na místě požádat zpracovatele o jeho aktualizaci, např. formou doplňku.

Odhad by měl být odůvodněný a měl by popisovat, jaké faktory byly ve výsledné ceně zohledněny, s jakými nemovitostmi zpracovatel nemovitost srovnává a z jakých zdrojů byly čerpány údaje o cenách dosahovaných v dané lokalitě.

Je na místě požadovat odhad v písemné podobě. U realitní kanceláře je odhad ceny zpravidla součástí služeb zahrnutých v ceně provize. Realitní makléři Vám však často nabídnou odhad jen v ústní podobě a ve smluvní dokumentaci se pak výsledná cena objeví jen jako "vlastníkem požadovaná cena", čímž se realitní kancelář zříká odpovědnosti za to, že Vám tuto cenu doporučila.

I kdyby Vám postačovalo odůvodnění odhadu v ústní podobě, je vhodné mimimálně požadovat, aby smluvní dokumentace obsahovala informaci, že uvedenou cenu Vám doporučila realitní kancelář jako cenu obvyklou. Tím snížíte riziko, že neseriózní realitní makléř cenu podhodnotí a od kupujícího si vezme další provizi za zprostředkování této výhodné koupě.

Není odhad jako odhad

Odhad ceny nemovitosti nabízí v rámci svých služeb každá realitní kancelář. Naleznete také mnoho webových stránek, které nabízejí odhad ceny nemovitosti online. Odhad provedený "od stolu" bez skutečné návštěvy dané nemovitosti je však spíše obecnou informací o tom, jaká je průměrná cena nemovitosti daného druhu a velikosti v určité lokalitě. Další faktory může zpracovatel odhadu zohlednit jen do té míry, nakolik jej o nich informujete v zadání.

Realitní makléř si s Vámi zpravidla hned sjedná schůzku v předmětné nemovitosti. V mnoha případech jde však spíše o co nejrychlejší osobní setkání za účelem podpisu zprostředkovatelské smlouvy než o důkladné seznámení s nemovitostí. Pokud Vám makléř slibuje konkrétní cenu již v telefonické či e-mailové komunikaci nebo již před prohlédnutím nemovitosti, je na místě si správné nastavení ceny ještě ověřit. Zkušený realitní makléř může mít velmi dobrou znalost obvyklých cen i toho, jaký vliv na dosaženou prodejní cenu mají další faktory. Realitní makléři však nemusí skládat žádné zkoušky a jejich odbornost tak může být velmi různá. Důvěryhodnost odhadu tedy v takovém případě vychází z důvěry v jeho zpracovatele.

Problém neprokazatelné odbornosti zpracovatele odpadá u soudních znalců. Ani znalecký posudek zpracovaný soudním znalcem však nemusí být vždy spolehlivým podkladem pro správné nastavení prodejní ceny. I v tomto případě velmi záleží na tom, jaké bylo zadání znaleckého posudku. Posudek zpracovaný pro dědické řízení nebo pro daňové účely se pro pro určení prodejní ceny nehodí. Je důležité, aby znalec zvolil vhodnou metodu určení ceny. Např. metoda výnosová je na místě pro určení ceny nemovitostí, které budou kupujícímu pravděpodobně sloužit jako investice. Nákladová metoda má zpravidla smysl u nemovitostí unikátních, kde zájemce o koupi nejspíše nebude moci vybírat z více podobných nemovitostí. U většiny nemovitostí pro bydlení je nejvhodnější metoda srovnávací případně zkombinovaná s metodou výnosovou.

Odhad ceny nemovitosti zdarma?

Kvalitní práce není zdarma, a tak je na místě očekávat, že za nabídkou podobné služby zdarma budou zpravidla vlastní zájmy nabízejícího. U realitních kanceláří je zřejmé, že nabídka odhadu zdarma může být cestou, jak oslovit vlastníky nemovitostí a získat tak do své nabídky další nemovitosti na prodej. Z podobných důvodů nabízejí odhad zdarma i poskytovatelé dalších služeb, je však na místě zkoumat, co je zdrojem příjmů takových poskytovatelů. Zprostředkovávají kontakty na prodávající za nemalý poplatek z provize realitním kancelářím? Nabízejí zprostředkování realitní inzerce nebo přípravy smluv? Je třeba mít na paměti, že zájmy těchto poskytovatelů mohou být v rozporu se zájmy vlastníka a výsledek odhadu tím může být ovlivněn. Často také není zřejmé, kdo odhady zpracovává a jaká je jeho odborná kvalifikace.

Co je zdarma, je také obvykle bez záruky. Pokud kvůli nesprávnému odhadu prodáte nemovitost pod cenou nebo se naopak prodej potáhne dlouhou dobu, bude pozdě přemýšlet nad tím, že poskytovatel služby zdarma nemusel odvést kvalitní práci.

Zvažte tedy, zda raději za odhad nezaplatit přiměřenou částku než v transakci s hodnotou milionů korun spoléhat na službu zdarma od anonymního poskytovatele, který pravděpodobně hájí vlastní zájmy a nikoli ty Vaše.

Komu tedy vypracování odhadu svěřit?

Kritéria pro výběr zpracovatele odhadu jsou podobná jako při výběru realitní kanceláře. Na prvním místě je důvěra a osobní přístup. Pokud máte osvědčeného realitního makléře, může dostačovat porovnat si jeho odhad s vlastním průzkumem. Jinak doporučuji zpracování odhadu nezávislým odborníkem. U dražších a netypických nemovitostí uvažujte spíše o znaleckém posudku, v ostatních případech Vám dobře poslouží i kvalitní písemný odhad ceny nemovitosti od jiné realitní kanceláře, než která bude řešit samotný prodej. Odhady zdarma berte raději s rezervou.

Stále hledáte vhodného znalce či odhadce? I v tomto případě se na nás můžete obrátit přes kontaktní formulář.